L’indivision est un régime juridique à part qui résulte du décès d’une personne léguant ses biens immobiliers à plusieurs héritiers. Ces derniers sont reconnus comme propriétaires indivisaires jusqu’à ce que la succession soit partagée ou que l’un d’entre eux choisisse de vendre ses parts de la succession. Dans ce contexte, que faut-il savoir avant de vendre sa part en indivision ?
Vendre sa part en indivision : le principe
Nul ne peut être contraint à demeurer en indivision : le principe juridique de l’indivision est provisoire (Art 815 et suivants du Code Civil). Ainsi, il est possible de sortir de ce régime juridique de deux manières : en partageant la succession ou en choisissant à titre personnel de vendre sa part de l’indivision. On peut alors décider de vendre sa part en indivision à un autre propriétaire indivis ou encore à une personne tierce : c’est la licitation volontaire ou juridique en cas de contentieux.
Sachez qu’en cas de vente à un autre indivisaire, l’acte devra être réalisé devant un notaire et l’acheteur sera soumis au paiement des frais notariés, des droits de mutation et des droits de partage à hauteur de 2,5 % de la valeur des parts vendues. Néanmoins, ces transactions entre indivisaires ne sont pas soumises aux plus-values immobilières.
Il est également possible d’envisager la vente unanime du bien, ce qui libérerait l’ensemble des propriétaires de l’indivision.
Indivision, vente et droit de préemption
Si l’on souhaite vendre sa part d’indivision à un tiers, le principe de l’unanimité s’applique. Le propriétaire vendeur doit alors respecter les principes juridiques de l’indivision ainsi qu’une procédure spécifique lui permettant de vendre sa ou ses parts. Il doit signifier aux autres indivisaires qu’il est vendeur et à quel prix, cette notification doit par ailleurs être impérativement supervisée et effectuée par un huissier. Après réception de l’information, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils font connaître par un acte officiel leur intérêt sur la vente. Ils sont alors prioritaires et prennent la place de l’acquéreur potentiel.
Le propriétaire qui exerce son droit de préemption dispose alors d’un mois pour réaliser l’acte de vente. Passé ce délai et après une mise en demeure également laissée sans réponse, sa déclaration de préemption sera considérée comme nulle de plein droit. Le propriétaire vendeur de ses parts en indivision peut d’ailleurs lui demander des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de sa déclaration restée sans suite.
Sachez que plusieurs propriétaires indivisaires peuvent exercer ce droit de préemption. Dans ce cas de figure, leur acquisition sera à la hauteur de leurs parts respectives dans la succession.
Indivision : vendre sa part avec les autres indivisaires
En mai 2009, la loi de simplification du droit est venue modifier légèrement le principe de l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires pour vendre un bien en indivision. Le regroupement d’indivisaires qui représente les 2/3 des droits sur le bien (attention, comprenez 2/3 des droits sur l’indivision, et non pas les 2/3 du nombre total de propriétaires), peut vendre le bien, même en cas de désaccord du reste des indivisaires.
Dans ce cas de figure, les indivisaires volontaires doivent faire part de leurs intentions à un notaire, qui vérifiera la recevabilité de leur requête. À l’issue de cette analyse, l’officier dispose d’un mois pour informer les autres indivisaires de la volonté commune du groupe de vendre le bien. Les indivisaires minoritaires peuvent alors :
- Notifier leur acceptation de la vente dans un délai de trois mois.
- Notifier leur refus (le silence vaut, dans ce cas de figure, refus de la vente) dans un délai de 3 mois et via un procès-verbal dit de « difficultés ». Le Tribunal de grande instance du lieu où se situe le dernier domicile du légataire sera alors saisi en vue de procéder à une vente aux enchères.
