Estimer les parts des personnes en indivision résulte d’un calcul proportionnel. En effet, dans une indivision, chaque propriétaire est en possession d’une partie du patrimoine commun à hauteur d’une quote-part individuelle. Comment et pourquoi estimer mes parts en indivision ?
Puis-je estimer mes parts en indivision tout seul ?
Il n’y a rien d’illégal à estimer soi-même ses parts dans une indivision. Il s’agit néanmoins d’un calcul technique qu’il est préférable de confier à un professionnel.
Sur le plan théorique, il suffit de déterminer la valeur totale de la succession indivise et de diviser ce montant par le nombre d’indivisaires en tenant compte du pourcentage qu’ils détiennent sur la totalité du patrimoine concerné. Attention, cette base de calcul ne fonctionne que dans les cas très simples : une maison achetée par un couple marié, par exemple.
En pratique, estimer les parts en indivision requiert d’évaluer des biens de nature différente : bijoux, montres, patrimoine immobilier ou même actions financières. Par ailleurs, en cas de bien immobilier indivis, l’estimation se complexifie s’il existe un démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit, notamment). À cette estimation hautement technique, il faut appliquer les diverses quotes-parts.
Pourquoi estimer mes droits en indivision ?
Vouloir obtenir une idée claire de la valeur de ses droits sur une indivision peut provenir de sa volonté de vendre ses parts, le bien indivis ou de contester le partage proposé par le notaire.
Dans le cas du rachat de parts des droits d’une personne dans une indivision, deux cas de figure existent :
- Le rachat de soulte, qui consiste en le rachat des droits de l’autre indivisaire lors d’une séparation. Dans ce cas de figure, bien estimer ses parts en indivision permet de vendre à son ex-conjoint au meilleur prix.
- La vente de ses parts à un autre indivisaire ou à un acheteur tiers (cas de l’indivision successorale). Ici aussi, mieux vaut bien estimer ses parts en indivision afin de tirer le meilleur produit de sa vente.
Attention, en cas de vente de ses parts, il est important de procéder avec une bonne estimation de la valeur de ses droits. La vente des quotes-parts est soumise à un régime juridique et procédural spécifique. Par exemple, les autres indivisaires ont un droit de préemption sur la vente envisagée.
Ainsi, il s’agit de cessions considérées comme risquées par de nombreux acheteurs, surtout si le bien immobilier indivis est occupé.
Néanmoins, il est judicieux d’obtenir une bonne évaluation de ses parts dans l’indivision afin de proposer une vente conjointe de ses droits avec d’autres indivisaires : les biens indivis avec une grande proportion de parts à la vente sont très attractifs aux yeux des investisseurs immobiliers.
Comment estimer véritablement ses parts en indivision ?
Pour déterminer la valeur de ses parts en indivision, il faut en premier lieu être en mesure de judicieusement estimer la valeur des biens compris dans la succession ou le patrimoine commun.
Pour y parvenir, il faut donc faire appel à un notaire ou à un expert immobilier qui sera apte à chiffrer la valeur d’un immeuble ou d’une collection de biens au regard du marché. Les experts immobiliers sauront dresser un état des lieux réaliste de la valeur totale du bien, notamment en cas de décote pour logement occupé.
Dans ce contexte, le notaire dressera un acte notarié qui mentionnera la valeur totale du patrimoine et qui récapitulera les quotes-parts de chaque indivisaire (et donc la valeur des parts de chacun sur l’indivision). Le notaire fournira également aux indivisaires les montants des frais de mutation et des éventuels droits de partage qu’il faut régler au moment de la vente de ses parts.
