La propriété est un droit qui peut prendre plusieurs formes, modalités d’applications et prérogatives ainsi que subir des contraintes variées. Au titre de l’organisation du droit de propriété, quelles sont les différences en indivision usufruit et nue-propriété ?
La nue-propriété : le droit de disposer d’un bien
Le nu-propriétaire est la personne détentrice du droit de nue-propriété sur son bien. Il n’en a pas le droit d’usage ni de jouissance, mais il est le seul à être en mesure de le vendre. Par exemple, le propriétaire d’une maison louée est le nu-propriétaire du bien, mais sa jouissance est (temporairement) accordée à son locataire. Il ne l’occupe pas et l’occupant ne peut en aucun cas décider de vendre le bien.
L’usufruit : le droit d’une personne et le droit d’usage
L’usufruit est le terme employé pour désigner le droit d’une personne à utiliser un bien. On appelle usufruitier la personne qui a le droit de faire l’usage d’un bien appartenant à un autre (pour rappel, ce dernier est appelé le nu-propriétaire). Attention, une personne peut avoir l’usufruit d’un bien mais ne pas être autorisée à en disposer. C’est-à-dire qu’elle ne peut pas le vendre ou en changer la nature sans l’accord du nu-propriétaire.
Le droit d’usufruit peut être vendu, cédé ou saisi par le juge. Lié à la personne qui l’exerce, c’est un droit qui est limité à la vie du bénéficiaire. Il peut en revanche être conjoint : c’est le cas lorsque plusieurs propriétaires disposent de l’usufruit sur un même bien.
L’indivision : le droit de propriété commun
Dans une situation d’indivision, plusieurs personnes exercent un droit de même nature (la propriété) sur un patrimoine commun. Elle peut résulter d’un divorce, d’un décès ou encore de l’association de deux individus.
Dans l’indivision successorale, les copropriétaires sont appelés indivisaires et ils reçoivent la propriété sur le patrimoine commun suite à un décès. Chaque indivisaire est détenteur d’une part du patrimoine que constitue la succession à hauteur d’une quote-part. Elle est confirmée lorsque les indivisaires ont un droit de même nature sur les biens concernés et peut alors porter sur : la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit.
En effet, les indivisaires sont chargés de la gestion du patrimoine indivis et tout acte en ce sens suppose l’accord de tous les propriétaires. Pour bien organiser les modalités de gestion d’une indivision, on voit souvent les indivisaires rédiger une convention d’indivision.
Dans ce contrat, il est possible de désigner un gérant du patrimoine, de définir les modalités de gestion qui s’imposent à lui ainsi que ses responsabilités. Par ailleurs, la convention d’indivision récapitulera de manière très explicite la liste des indivisaires, leurs quotes-parts ainsi que leurs droits sur le patrimoine (usufruit, nue-propriété, etc).
Maintenant que les différences entre indivision usufruit et nue-propriété sont établies quelles sont les possibilités juridiques de sortie ?
Sortie de l’indivision, partage successoral, usufruit et nue-propriété
Il est possible qu’au partage d’une succession, il soit nécessaire de procéder à un « démembrement de propriété ». Juridiquement, il s’agit d’un arrangement patrimonial qui offre de diviser le droit de propriété en deux : la nue-propriété et l’usufruit.
C’est une solution qui permet aux personnes de s’assurer que leurs héritiers recevront l’intégralité de leurs biens, ainsi que le contrôle de la gestion des biens du patrimoine. Par conséquent, il est possible d’être confronté à une situation d’indivision dans laquelle les indivisaires disposent uniquement de l’usufruit d’un bien ou de sa nue-propriété.
L’usufruit et la nue-propriété ne peuvent exister seuls, ils résultent impérativement du démembrement de propriété, qui est une opération juridique effectuée par un notaire dans le respect du cade légal. La valeur des biens ainsi dissociés est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit et s’effectue selon un barème fiscal. Il se détermine selon l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement (ce qui prend en compte son espérance de vie).
