Il est possible tout à fait possible d’investir en indivision. C’est un scénario très courant qui regroupe de personnes privées en vue de rassembler des fonds pour un achat, acquisition immobilière d’un couple marié, etc. S’il est possible de constituer une SCI, la solution de l’indivision peut également être envisagée. Explications.
Comment investir en indivision ?
Par principe, les biens concernés par une indivision appartiennent à hauteur de chaque quote-part à l’ensemble des propriétaires indivis. Ainsi, on voit de nombreux particuliers devenir investisseurs d’un bien immobilier en s’associant à d’autres par le biais de l’indivision.
Il s’agit d’une situation peu contraignante, qui permet de minimiser au maximum les démarches et les frais par rapport à la constitution d’une entreprise (dans le domaine immobilier, majoritairement une SCI).
Lorsqu’une situation d’indivision est reconnue, chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de sa quote-part et responsable à ce même niveau d’une partie du patrimoine indivis. En cas de cession, la répartition du produit de la vente sera effectuée selon les diverses quotes-parts.
Investisseurs en indivision : les droits et obligations
Dans une indivision, toute décision concernant le patrimoine indivis doit être prise à l’unanimité. Ce principe égalitaire est contraignant lorsque les investisseurs souhaitent procéder à des actes importants sur le patrimoine commun. Des dispositions permettent d’atténuer le principe juridique de la majorité :
- La règle des 2/3 de la valeur des voies.
- La convention d’indivision.
- La vente par licitation judiciaire et la sortie de l’indivision contentieuse.
Investisseurs : existe-t-il des avantages à l’indivision ?
On considère généralement que l’indivision est une situation juridique moins flexible que la SCI pour qui souhaite devenir associé investisseur. Néanmoins, investir en indivision dispose d’avantages importants, qu’il faut estimer au regard de son objectif en tant qu’investisseur.
En premier lieu, l’indivision est une situation précaire, qui ne peut durer éternellement : le patrimoine indivis sera irrémédiablement partagé par un notaire. Ainsi, c’est une solution qui présente l’avantage de permettre un investissement sur le court terme. Pour les investisseurs qui désirent placer leur argent de manière durable, il vaut mieux privilégier la SCI, qui offre une situation plus pérenne. En effet, les statuts d’une société civile ont un effet qui peut aller jusqu’à 99 ans.
L’indivision ne requiert pas de formalités administratives lourdes et coûteuses. D’ailleurs, si elle est réputée difficile à gérer, l’indivision offre une certaine flexibilité. Grâce à la règle des 2/3, il est possible de prendre des décisions importantes en contournant la règle de l’unanimité. Cette disposition ne permet cependant pas d’atteindre la règle des 51 %, très propice aux investisseurs et à l’actionnariat dans le cadre du fonctionnement d’une SCI.
Les investisseurs auront également plus de difficultés à transmettre leurs parts au sein d’une indivision, tandis que la société civile en facilite considérablement les démarches. Dans le cas d’une SCI, les clauses et les statuts déterminés par les associés fondateurs s’imposent également aux héritiers.
Par ailleurs, les investisseurs en indivision peuvent se retrouver bloqués en cas d’investissement locatif au décès des parents. Das ce cas de figure, le compte bancaire recevant les fonds est bloqué au décès du titulaire et, ce, jusqu’à un acte notarié avec accord de tous les héritiers. Cette situation est évitée par la SCI : le compte bancaire est établi au nom de la société civile sans qu’un décès ne puisse impacter son fonctionnement.
Zoom sur les créanciers investisseurs d’une indivision
Il est possible que les biens soient inclus dans une indivision alors qu’ils subissent une créance. Plus précisément, un créancier peut détenir une dette financière sur un bien indivis ou vis-à-vis une personne qui fait partie du groupe des indivisaires. La créance sur une indivision peut provenir de diverses situations :
- Le créancier est une personne qui aurait pu agir sur les biens avant qu’ils soient indivis.
- La créance résulte d’opérations de gestion du patrimoine indivis.
- Les indivisaires ont solidairement souscrit à la créance.
Les créanciers et les investisseurs d’une indivision n’ont pas à attendre son partage pour être payés. Ils peuvent obtenir leur rétribution directement sur l’actif de l’indivision. Faute de liquidités, un investisseur peut saisir tout ou partie des biens indivis pour obtenir le montant de son dû.
