Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs héritiers d’une même succession, il est dit « en indivision ». Ce régime juridique suppose alors l’unanimité et l’accord de tous les indivisaires pour ce qui concerne les travaux d’entretien afférents au bien, sa vente, etc. Il est possible que les indivisaires ne souhaitent pas rester liés par ce régime et sortir de la succession est alors un droit. Pour y parvenir, ils peuvent décider de vendre leurs parts de propriété à un autre co-indivisaire ou à une tierce personne. En cas de cession, comment les propriétaires restants peuvent faire valoir leur droit de préemption indivisaire pour acquérir en priorité les parts mises en vente ?
Les principes du droit de préemption indivisaire
Par principe, lorsque plusieurs indivisaires se trouvent être propriétaires d’un bien en indivision, ils bénéficient tous des mêmes droits de propriété à hauteur de leur quote-part sur le bien.
Au titre de ce régime juridique, c’est l’unanimité et l’accord majoritaire qui prévaut : les indivisaires doivent impérativement et unanimement autoriser la vente du bien, concorder sur les démarches à effectuer pour l’améliorer ou pour l’entretenir, etc.
Or, nul n’est tenu de rester en indivision s’il ne le désire pas. Par conséquent, il est possible pour tout indivisaire de sortir de la succession en vendant ses parts ou en procédant à la vente conjointe du bien indivis. Dans le contexte d’une succession qui n’a pas encore été partagée, une vente des parts d’une indivision s’appelle la licitation (elle peut être volontaire ou judiciaire).
Il est possible que les autres propriétaires concernés par l’indivision refusent ladite vente. Ils bénéficient alors d’un droit de préemption indivisaire leur offrant une priorité sur l’acquisition : en utilisant cette prérogative, ils se substituent à l’éventuel acheteur. Le droit de préemption indivisaire consiste donc en une protection des co-propriétaires, il est inscrit et protégé dans l’article 815-14 du Code civil.
Application et utilisation de son droit de préemption en cas de vente de l’indivision.
Quelle que soit son origine (décès, divorce, convention) ou sa forme (pleine propriété, nue-propriété, usufruit, etc), une indivision peut être vendue et le droit de préemption des indivisaires s’appliquer.
Attention, en cas d’une indivision d’une propriété démembrée, un usufruitier ou un nu-propriétaire dispose également d’un droit de préemption (dit droit de préemption subsidiaire). La cession du bien doit donc impérativement lui être dûment notifiée. Son droit de priorité sera applicable si aucun autre nu-propriétaire ou usufruitier direct ne se porte acquéreur.
Lorsqu’un coindivisaire souhaite vendre ses droits ou sa quote-part, il doit en informer ses co-propriétaires. La notification doit impérativement parvenir à chaque membre de l’indivision par huissier de justice, il s’agit d’un acte dit extrajudiciaire. Elle doit comporter, pour être valable et ouvrir la procédure :
- Les références de l’indivisaire vendeur qui dépose la requête : noms, domicile, profession.
- Le prix de la cession.
- Les références des acheteurs désireux d’acquérir les parts.
Délai d’un mois pour exercer son droit de préemption
À la réception de l’information, les autres indivisaires disposent d’un mois pour donner une réponse et exercer, s’ils le désirent, leur droit de préemption. Si un indivisaire a l’intention de préempter la vente, il dispose d’un délai de deux mois pour effectivement réaliser l’achat devant un notaire.
S’il dépasse ce délai, et après une mise en demeure elle-même ignorée, sa déclaration de préemption est par conséquent considérée comme nulle de plein droit. Le co-propriétaire vendeur pourra alors se retourner contre lui pour obtenir une réparation de son préjudice subi du fait de sa déclaration restée sans effet.
Il est aussi possible que plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption. Dans ce cas de figure, ils acquièrent ensemble les parts mises en vente à hauteur de leur propre quote-part dans l’indivision.
En cas de licitation judiciaire (soit de vente aux enchères d’un bien en indivision suite à un contentieux), les co-propriétaires disposent également d’un droit de substitution.
