Le principe juridique de l’indivision débouche sur une fiscalité spécifique, qui tient du fait que chaque propriétaire est détenteur de manière équitable d’une partie d’un bien. Quels sont les points principaux à connaître pour mieux comprendre la fiscalité qui s’applique aux biens immobiliers en indivision ? Comment déclarer un bien immobilier en indivision ?
L’impôt sur un bien en indivision : pourquoi des spécificités sur le plan de la fiscalité ?
On parle d’un bien en indivision lorsqu’une personne décède et lègue ses biens ou son bien immobilier à plusieurs héritiers. Ces héritiers sont reconnus comme équitablement propriétaires des biens de la succession (ou détenteur à la valeur égale à leur quote-part) et, ce, jusqu’à ce que la succession soit partagée.
Personne n’est contraint de demeurer en indivision, c’est pour cette raison qu’il est possible de vendre ses quotes-parts ou de mettre en place une convention d’indivision. Néanmoins, pour les indivisaires qui souhaitent rester liés, un régime juridique et des règles spécifiques relatives à la fiscalité s’appliquent. Il est donc important de savoir comment déclarer un bien immobilier en indivision.
Comment déclarer un bien immobilier en indivision ?
Pour déclarer ses impôts sur un bien en indivision, chaque coindivisaire doit remplir une déclaration de revenus individuelle en y mentionnant sa part proportionnelle des revenus et charges liés au bien. Les coindivisaires doivent également s’accorder sur la répartition des revenus et charges. Il est recommandé de consulter un expert fiscal pour une déclaration précise et conforme à la législation en vigueur.
Déclaration d’impôt indivision dans le cas d’un bien indivise en location
Par principe, le bien indivis appartient à tous les copropriétaires. Ainsi, dans le cas d’un bien occupé, l’imposition des loyers auprès des propriétaires s’effectuera de manière proportionnelle aux parts que chacun détient sur le bien.
Chaque fraction des revenus ainsi redistribuée aux indivisaires sera imposée au titre de ses revenus locatifs. Chacun des coindivisaires devra procéder à sa propre déclaration de revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. Dans ce cas de figure, la déclaration impôts indivision est assez simple car elle s’effectue au même titre qu’un propriétaire de plein droit qui loue son bien.
Les recettes initialement issues de la location d’un bien en indivision, seront ensuite soumises à l’impôt sur le revenu. Attention, sachez que les charges de copropriété d’un bien indivis sont déductibles de la déclaration fiscale de chaque indivisaire (à hauteur de sa quote-part).
Zoom sur la fiscalité de la taxe foncière d’un bien immobilier en indivision
Un seul avis de taxe foncière est émis par l’administration fiscale concernant un bien en indivision. Le document est envoyé à un unique indivisaire, sélectionné par ordre alphabétique. C’est à lui de faire parvenir l’information à ses coindivisaires.
Cet avis comme doit ensuite être analysé afin de partager son montant à hauteur des diverses quotes-parts de propriété que chaque indivisaire détient sur le bien indivis. En cas de non-paiement de la taxe foncière, l’administration fiscale peut réclamer l’intégralité de la somme à un seul copropriétaire (et n’importe lequel). Dans ce cas, le payeur peut se retourner contre les autres indivisaires et obtenir le montant correspondant à leur proportion de détention sur le bien.
IFI et décote : la fiscalité spécifique d’un bien en indivision
En cas de bien immobilier indivis et de propriétaires en indivision soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, les parts de chaque indivisaire sur la succession sont automatiquement intégrées au patrimoine ainsi taxé.
La jurisprudence offre néanmoins d’appliquer une décote sur la valeur de ces parts intégrés au patrimoine de l’assujetti à l’IFI. Cette décote doit permettre de compenser un inconvénient majeur en cas de succession indivise : la difficulté de vendre un bien en indivision par rapport à une vente immobilière classique.
La décote appliquée peut alors varier entre 30 et 40% de la valeur du bien (reportée à hauteur de la quote-part de l’indivisaire soumis à l’IFI).
La fiscalité classique des biens en indivision
Lorsqu’un bien en indivision est vendu, la fiscalité classique s’applique. Par exemple, si un indivisaire vend ses parts, sa plus-value sera taxée selon les règles du droit commun. Néanmoins, le vendeur peut bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien indivis :
- 6 à 17 ans : abattement de 2 %.
- 18 à 24 ans : abattement de 4 %
- Plus de 25 ans : abattement de 8 %, etc.
- Au-delà de 30 ans, chaque indivisaire vendeur est exonéré de l’impôt sur les plus-values.
