L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs propriétaires exercent un droit de même nature (la propriété) sur un ou plusieurs biens. Elle fait suite à un don, un divorce ou encore un décès. Il n’est donc pas rare de retrouver une maison en indivision entre frères et sœurs, jusqu’à ce que la succession soit partagée ou que l’un d’entre eux parvienne à sortir de l’indivision.
Dans quels cas de figure se retrouve-t-on en indivision en famille ?
Il est tout à fait envisageable et assez fréquent que des frères et sœur se retrouvent propriétaires d’un même patrimoine au sein d’une situation d’indivision en famille. Cette situation juridique résulte de deux conséquences majeures :
- Le décès des parents.
- La donation d’un patrimoine commun aux frères et sœurs d’une même famille.
- La séparation des parents unis sous le régime de la communauté de biens.
Lorsqu’il existe une indivision en famille, tous les héritiers possèdent un droit de propriété sur les biens qui composent la succession (mobilier, immobiliers, etc). Dans le cas d’une indivision successorale, chaque indivisaire accède à la succession à hauteur d’une quote-part spécifique.
Une maison en indivision entre frères et sœurs implique que les copropriétaires indivis sont en charge du maintien, de l’entretien du patrimoine commun. En pratique, s’ils héritent d’une maison, ils devront effectuer les travaux d’entretien du bien, s’acquitter des charges et ne pourront pas prendre de décisions qui impactent le bien sans l’accord de leurs co-indivisaires. La situation d’indivision est temporaire : elle perdure jusqu’à ce que la succession soit partagée ou qu’un propriétaire décide de sortir de l’indivision.
Gestion, droits et obligations de l’indivision en famille
Les indivisaires sont en charge de l’entretien des biens (immobiliers) de la succession. Pour effectuer des actes sur les biens concernés, il faut impérativement que l’accord des co-indivisaires soit obtenu à hauteur des 2/3 des droits sur la totalité du patrimoine. C’est le cas, par exemple, de la vente des biens, des actes de gestion, etc.
Par ailleurs, même si chaque co-indivisaire est également propriétaire du bien, l’usage qu’il en fait ne peut en aucun cas nuire aux intérêts des autres co-indivisaires. Ses actions sont donc réglementées et soumises à l’accord des autres indivisaires, au respect de la destination et de la nature du bien.
Comment sortir de l’indivision entre frères et soeurs ?
Par principe, nul n’est tenu de demeurer en indivision. C’est-à-dire que tout indivisaire désireux de mettre un terme à cette situation est libre de le faire. La sortie d’indivision s’organise, il s’agit d’une décision qui doit respecter certaines procédures spécifiques. Elles varient en fonction de la modalité choisie pour mettre un terme à l’indivision en famille :
- Vendre ses droits (ses quotes-parts) à un frère ou une sœur.
- Vendre ses parts à un tiers avec accord des autres indivisaires.
- Demander la vente du bien, ce qui suppose d’en partager le produit à hauteur des diverses quotes-parts.
- Créer une SCI.
- Demander la licitation judiciaire du patrimoine.
- Demander le partage du patrimoine commun.
En cas de projet de vente à tiers et si la vente n’acquiert pas l’accord du frère ou de la sœur, c’est le juge qui prononcera la licitation judiciaire, qui conduira à la vente aux enchères du bien. Sachez que même dans ce cas de figure, le frère ou la sœur restant dans l’indivision en famille peut faire opposition à la licitation en faisant valoir que la cession du bien porterait gravement atteinte à ses intérêts.
Attention, le principe de la libre sortie de l’indivision souffre plusieurs exceptions :
- Il a été mis en place une convention d’indivision avec une durée déterminée, qui interdit aux co-indivisaires de sortir de l’indivision avant l’écoulement de la durée mentionnée.
- La sortie d’indivision par vente de ses quotes-parts ou vente intégrale du bien porterait un préjudice financier grave et direct aux autres indivisaires.
