Une situation d’indivision suppose l’accord de tous les indivisaires pour procéder à la vente du bien. Néanmoins, et selon les cas de figure, il est possible que les co-indivisaires bloquent un projet de vente. Nul n’étant tenu de demeurer en indivision, quelles sont alors les solutions qui s’offrent à vous pour forcer la vente en indivision ?
Forcer la vente en indivision : la règle des 2/3
La nouvelle loi de 2009 pour la simplification des procédures a dérogé au principe jusqu’ci en vigueur de la majorité des voies pour procéder à la vente d’un bien en indivision. Désormais, c’est la règle des 2/3 des droits sur le patrimoine indivis qui prévaut. C’est-à-dire qu’en cas de volonté de vente, l’indivisaire doit faire parvenir l’information de son projet à l’ensemble des propriétaires dans un délai de trois mois. Ses homologues ont alors un mois pour se prononcer sur la vente.
Si unanimité il y a sur la vente, les situations conflictuelles sont évitées et la cession peut se faire aisément. Dans le cas contraire, et si un indivisaire indique son refus, la vente n’est pas pour autant immédiatement et irrémédiablement bloquée. Le projet de vente d’un bien en indivision qui regroupe l’accord des indivisaires qui détiennent conjointement les 2/3 de la valeur totale des biens indivis (attention, il ne s’agit donc pas de regrouper les 2/3 du nombre d’indivisaires) peut malgré tout aboutir.
Notez qu’il est également possible de choisir de vendre sa quote-part de l’indivision (à un autre indivisaire ou à une tierce personne). Cette solution permet à l’indivisaire qui le désire de sortir définitivement de l’indivision sans avoir besoin de forcer la vente.
Voie judiciaire : comment forcer la vente en indivision ?
Lorsque les indivisaires restants continuent de s’opposer à la vente et que le notaire a dûment dressé le procès-verbal de difficultés, il est envisageable de saisir le TGI du lieu de constitution de l’indivision. Le juge appréciera le contexte de la vente et ne pourra prononcer une vente forcée que si elle ne porte pas un préjudice financier important aux autres indivisaires. Il faut aussi que la vente envisagée, pour être forcée par le juge, respecte les droits des propriétaires minoritaires. Cette atteinte excessive peut être d’ordre financier, moral ou matériel.
La saisine du Tribunal de Grande Instance en vue de forcer la vente en indivision peut également intervenir dans le but de demander le partage judiciaire des biens de la succession. L’assignation s’effectue par dépôt de la requête au greffe du tribunal judiciaire et notifiée aux autres indivisaires par huissier de justice.
Une fois la décision de forcer la vente prise, les indivisaires peuvent toujours revenir sur leurs déclarations et choisir le partage à l’amiable. Dans le cas contraire, on procédera à la vente aux enchères des biens du patrimoine commun : c’est la licitation.
Exceptions à la vente forcée d’un bien en indivision
Il existe des situations dans lesquelles même le juge ne peut pas forcer la vente en indivision.
- Lorsque la succession fait l’objet de procédures de démembrement de propriétés. C’est-à-dire que certains indivisaires détiennent la nue-propriété des biens et d’autres l’usufruit.
- Un ou plusieurs indivisaires ne peuvent manifester leur volonté ou leur refus de vendre : héritier introuvable, qui fait l’objet d’une mesure de protection (curatelle ou tutelle), ou personne frappée d’incapacité, etc.
- Lorsqu’il est apporté la preuve d’un préjudice important du fait de la vente. C’est notamment le cas d’un bien en indivision qui fait l’objet d’une exploitation commerciale.
- Lorsqu’une convention d’indivision a été établie et qu’elle comprend un délai obligatoire de maintien de la situation d’indivision.
