L’indivision, si elle présente l’avantage de la liberté et du respect des droits de chaque indivisaire, peut aboutir à de nombreuses difficultés. Accords amiables, gestion courante, volontés de chacun ou même vente du bien : quelles sont les conflits d’indivision généralement rencontrées par les propriétaires en indivision ?
Conflits d’indivision : le plus dur est de se mettre d’accord
Par principe, la gestion des biens indivis suppose l’unanimité des indivisaires. Ainsi, il faut trouver un accord amiable pour tout acte qui concerne le patrimoine commun : gestion, vente, hypothèque, etc.
Si elle se veut protectrice des droits des indivisaires, cette disposition engendre des difficultés fréquentes et concrètes pour les personnes concernées par l’indivision. Elle requiert de s’organiser constamment, de trouver un terrain d’entente amiable et peut déboucher sur des situations de blocage. En effet, que les volontés divergent et que les souhaits des indivisaires soient différents est parfaitement normal et la difficulté majeure de l’indivision est de parvenir à mettre tout le monde d’accord.
Ainsi, les indivisaires ont donc tendance à demeurer en indivision lorsqu’ils savent pouvoir profiter d’une bonne entente entre eux. En cas de doute, ils privilégient la sortie de l’indivision.
Difficultés de gestion et biens en indivision
La règle de l’unanimité et de l’accord amiable est donc un véritable frein à une gestion fluide et efficace de certaines indivisions (notamment celles qui concernent de nombreux propriétaires). Le principe juridique crée une réelle difficulté, surtout quand l’indivision est abordée comme un investissement, qu’elle comprend la gestion d’une entreprise ou d’un bien immobilier.
Les conflits d’indivision sont alors fréquents :
- Un indivisaire est indisponible ou ne donne pas son avis. Éloigné géographiquement, il ne peut se déplacer, injoignable, son accord ou son refus ne sont pas accessibles, etc.
- Des désaccords émergent sur la nature des travaux envisagés sur le patrimoine immobilier, le montant des charges d’entretien, etc.
- Un indivisaire décède. Dans ce cas de figure, les droits sur l’indivision de l’indivisaire défunt sont transmis à ses propres héritiers, ce qui est susceptible d’élargir le cercle des indivisaires et d’accroître les difficultés de gestion.
Des dispositions légales permettent d’atténuer les conflits l’indivision :
- Pour des actes très minimes de gestion courante, il est possible d’agir seul.
- Une convention d’indivision peut être établie, qui mentionnera un ou plusieurs gérants ainsi que leurs responsabilités.
- En cas d’acte important, susceptible d’impacter la nature du patrimoine indivis, la loi prévoit que la majorité des 2/3 de la valeur suffit (comprenez les 2/3 de la valeur totale du patrimoine concerné, et non pas les 2/3 du nombre d’indivisaires).
Partage de l’indivision : faire face aux difficultés
Indivision contentieuse ou non, des difficultés peuvent apparaître lors du partage de la succession. L’indivision est une situation provisoire, qui doit se terminer et qui donne lieu au partage du patrimoine de manière équitable et entre les indivisaires.
Le notaire doit conserver à l’esprit qu’il lui faut trouver des modalités de partage qui permette à chaque héritier d’obtenir un lot dont la valeur respecte ses droits. Des conflits peuvent alors apparaître quant au contenu du partage, aux modalités de la division des biens ou même au calendrier de partage.
Si les difficultés sont importantes, voire insurmontables, le juge peut prononcer une licitation judiciaire. Elle débouchera sur la vente aux enchères du patrimoine indivis.
Les difficultés à la sortie de l’indivision
Tout indivisaire a le droit de sortir de l’indivision et, ce, dès qu’il le désire. Néanmoins, sa décision peut créer un contentieux avec ses co-indivisaires. Dans ce cas de figure, la loi instaure un droit de préemption au profit des indivisaires, qui peuvent se substituer aux acheteurs externes en vue d’acquérir la quote-part du propriétaire sortant.
Ces difficultés, si elles s’affirment et ne trouvent pas de résolution amiable, peuvent être résolues en ayant recours au juge qui prononcera la licitation judiciaire du patrimoine indivis.
