Au décès d’une personne, il est possible que sa succession soit transférée à ses multiples héritiers. Dans ce cas de figure, chaque personne désignée par la succession est considérée comme propriétaire des biens immobiliers. Les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur le partage des biens et la gestion de leur patrimoine commun. Il s’agit d’un état passager, en cas de désaccord, les indivisaires peuvent décider de sortir de l’indivision. Dans ce cas, le bien est vendu aux enchères : c’est la licitation faisant cesser l’indivision. Explication.
Comment fonctionne la licitation faisant cesser l’indivision ?
Lorsque les héritiers d’un défunt se trouvent dans une situation d’indivision, ils sont liés par un régime juridique spécifique jusqu’à ce qu’un notaire partage la succession ou qu’un ou plusieurs copropriétaires sortent de la succession. Cette sortie peut s’effectuer à l’amiable ou donner lieu à un contentieux.
En pratique, les contentieux émergent en raison de la nécessaire division du patrimoine suite à une sortie d’indivision. Il peut être difficile de partager les biens d’une succession, notamment lorsque la nature des biens en empêche (la succession ne comprend qu’un seul et même bien immobilier). Les indivisaires peuvent également se trouver en désaccord sur l’attribution des lots et bloquent alors l’indivision.
Fort heureusement, nul n’est tenu de demeurer en indivision (article 815 du Code civil) et des dispositions légales permettent aux indivisaires désireux de se libérer de la succession d’appliquer des solutions diverses : vente de leur part, vente du bien, etc.
Juridiquement, le fait de sortir légalement d’une indivision est appelé licitation. Cette licitation faisant cesser l’indivision peut être volontaire (il n’y a pas de litige) ou judiciaire, lorsque les copropriétaires entrent en contentieux.
La licitation amiable : la solution à privilégier
Par principe, la solution amiable doit toujours être privilégiée selon le droit français. Ce n’est que lorsque toutes les tentatives d’accord n’ont pas abouti que les héritiers peuvent intenter des procédures juridiques.
La licitation amiable peut alors revêtir plusieurs formes, celle qui est le plus souvent appliquée consiste à vendre ses parts à un autre copropriétaire avec accord unanime de tous les indivisaires.
Sortir de l’indivision en cas de désaccord : la licitation judiciaire
En cas de contentieux ou de difficultés réelles à trouver un accord, les indivisaires peuvent appliquer la procédure de la licitation judiciaire. Dans ce cas de figure, c’est le tribunal qui ordonnera le partage de la succession ou la vente par licitation.
C’est devant le tribunal du lieu du dernier domicile du défunt qu’aura lieu la procédure de licitation judiciaire. Pour être certain que la procédure soit valable, l’indivisaire demandeur doit faire apparaître dans son assignation :
- La consistance et la valeur du patrimoine à partager.
- Ses prétentions au partage.
- Les diligences jusqu’alors effectuées en vue de privilégier un partage amiable.
Le tribunal désignera alors un notaire pour formaliser l’acte de partage des biens ou pour procéder à la vente aux enchères judiciaire des biens.
La mise en vente par licitation faisant cesser l’indivision suppose également qu’il soit déposé au Greffe le cahier des charges faisant mention des conditions générales de vente. Il faut également dresser un procès-verbal descriptif par un huissier de justice, organiser des visites, etc.
En cas de vente, les indivisaires sont informés au minimum un mois avant son exécution et disposent d’un droit de préemption. Ils peuvent donc acquérir le bien en priorité et se substituer à un éventuel acheteur externe à la succession.
Licitation automatique d’une indivision : les cas de figure
Au titre de la procédure judiciaire, la licitation judiciaire automatique intervient lorsque les biens ne sont pas partageables ou non-équitablement attribuables aux divers indivisaires. Il s’agit de cas de figure comme :
- La division des biens entraîne leur immédiate dépréciation.
- La division des biens rendrait leur exploitation impossible, mal aisée ou très onéreuse.
- Le partage en nature causerait aux propriétaires un préjudice.
- En cas de partage, des servitudes devraient être établies, ce qui entraînerait une dépréciation des lots
