L’indivision est un état juridique passager qui résulte du décès d’une personne ayant plusieurs héritiers. Ces derniers sont considérés comme propriétaires indivis de la succession jusqu’à ce qu’elle soit partagée. La SCI, quant à elle, est une forme de société civile qui comprend plusieurs membres associés à parts égales. Que doit-on choisir pour s’assurer d’être lié à ses copropriétaires de la meilleure manière qu’il soit ?
Indivision ou SCI : les différences générales
La SCI est une société qui est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. Sa personnalité juridique est distincte des personnes physiques qui la composent et sa création suppose deux associés minimum. Attention, la SCI est une forme juridique et sociale de société qui exclut toute activité commerciale.
Créer une SCI permet d’acquérir, de détenir et d’entretenir des biens immobiliers dans le cadre familial. S’ils choisissent cette solution en vue de gérer leur patrimoine immobilier commun, les copropriétaires doivent se réunir une fois par an et prendre toutes les décisions qui concernent leurs biens à la majorité des voies.
Lorsque les propriétaires sont « indivisaires », leur état de copropriétaires provient d’un autre statut juridique. Ils sont considérés comme liés par une indivision lorsqu’une personne décède et leur lègue son patrimoine.
Il s’agit d’un état passager, une succession peut être partagée par un notaire à tout moment et les copropriétaires sont en droit de sortir de l’indivision. Selon le Code civil, dans l’indivision c’est la règle de l’unanimité qui prévaut ainsi que les accords amiables. Néanmoins, et pour régulariser certaines situations contentieuses, le législateur a prévu des dispositions spécifiques à l’indivision. On peut alors éditer une convention, sortir de cet état juridique, opter pour la licitation judiciaire, etc.
Gestion immobilière : indivision ou SCI ?
Une différence essentielle qui existe entre l’indivision et la SCI, c’est le statut précaire de la première. L’indivision n’est pas garantie sur le long-terme, tandis que la durée de vie d’une société civile peut atteindre 99 ans. Plus pérenne, la SCI offre à ce titre une sécurité pour les propriétaires associés.
Avec cette forme de société, les associés peuvent organiser la gestion de leur patrimoine familial en optant pour le régime fiscal le plus adapté à leurs biens ou à leur situation. Ils sont également en mesure d’organiser de manière très optimisée leur transmission patrimoniale en donnant progressivement à leurs ayants droits dans la limite d’abattements périodes fixés par la loi. Enfin, la SCI offre d’effectuer un investissement immobilier souvent inenvisageable financièrement pour une personne privée agissant seule.
Ainsi, la SCI permet de mettre en place les modalités de la gestion immobilière dans les statuts de l’entreprise. La transmission des parts est établie en avance par écrit et les modes de prises de décision sur le patrimoine immobilier sont simplifiées. En effet, dans l’indivision c’est la règle de la majorité des indivisaires qui détiennent les 2/3 de la valeur de l’indivision qui prévaut. Dans une SCI, la règle de la majorité qui est retenue est précisée au sein des statuts et découle de l’accord de tous les propriétaires.
Néanmoins, l’indivision présente des avantages non-négligeables. C’est le statut juridique par défaut, il s’acquiert donc automatiquement : les héritiers sont immédiatement co-indivisaires, sans démarches de leur part. Ils n’ont pas de formalités administratives à suivre ni de coûts, ce que suppose la création d’une SCI.
Copropriétaire en indivision : comment passer à la SCI ?
Considérant les avantages conséquents de la SCI sur l’indivision, de très nombreux copropriétaires choisissent de passer à ce statut juridique afin de maintenir et de gérer leur patrimoine immobilier.
Pour y parvenir, les indivisaires doivent être d’accord à l’unanimité et faire un apport immobilier au patrimoine de la SCI. Cet apport leur vaudra des parts dans la société (ces mêmes parts qu’ils pourront ensuite transmettre).
Sachez qu’à la liquidation d’une SCI, il est possible que les actifs restants soient transmis aux copropriétaires selon les principes de l’indivision.
