Une indivision provient du décès d’une personne ayant plusieurs héritiers. Dans ce cas de figure, chaque indivisaire est propriétaire des biens de la succession. On parle du blocage d’une indivision lorsqu’une situation requiert l’unanimité des co-indivisaires et que ces derniers ne parviennent pas à trouver un accord. Il s’agit des actes les plus importants concernant le patrimoine indivis : vente, hypothèque, etc. Comment débloquer une indivision ?
Débloquer une indivision : les cas de figure
Nul n’est tenu de demeurer en indivision. Ainsi, dans le cas d’une succession encore non partagée, chaque copropriétaire peut décider de sortir de l’indivision. Cette sortie peut se faire à l’amiable, et selon la volonté de tous les indivisaires, ou résulter de procédures légales qui permettent de débloquer une indivision.
Le blocage d’une indivision est censé être rare, en raison des nombreuses modalités que prévoie la loi pour permettre aux copropriétaires de trouver des accords amiables. Par exemple, avant d’arriver à un contentieux, les indivisaires peuvent utiliser de nombreuses voies de recours : règle des 2/3, ventre entre copropriétaires, etc.
En effet, la loi prévoit une disposition permettant de débloquer une indivision et qui offre d’aliéner le bien indivis à la majorité des copropriétaires détenant au total des 2/3 de la valeur de la succession. Ces indivisaires peuvent se mettre d’accord pour effecteur certains actes importants sur les biens indivis (vente, hypothèque, etc). Ils devront justifier devant un notaire leur volonté et passeront par la procédure de la licitation judiciaire face aux tribunaux.
Débloquer une indivision à l’amiable
Débloquer une indivision à l’amiable peut être réalisé par les coindivisaires grâce à plusieurs étapes et démarches collaboratives. Voici un guide général sur la manière de procéder :
1. Communication et entente : la première étape consiste à établir une communication ouverte entre les coindivisaires. Ils doivent discuter de manière franche et constructive de leurs objectifs respectifs et des solutions envisageables.
2. Accord amiable : si les coindivisaires parviennent à un consensus sur la manière de mettre fin à l’indivision, ils peuvent formaliser cet accord par écrit. Cela peut inclure un accord sur la vente du bien, le rachat des parts par l’un des coindivisaires, ou d’autres arrangements spécifiques.
3. Acte d’avocat : pour renforcer la validité de l’accord, les coindivisaires peuvent choisir de recourir à un acte d’avocat. C’est un document rédigé par un avocat et signé par les parties, qui confère à l’accord une force probante équivalente à celle d’un acte notarié, mais à moindre coût.
4. Notaire : bien que cela ne soit pas strictement nécessaire pour débloquer une indivision à l’amiable, impliquer un notaire peut être utile pour finaliser les détails légaux et assurer la conformité aux exigences juridiques.
5. Formalités administratives : selon les termes de l’accord, certaines formalités administratives peuvent être nécessaires, telles que la modification des titres de propriété ou la mise à jour des informations auprès des autorités fiscales.
6. Partage des biens : si la décision est de vendre le bien et de partager le produit de la vente entre les coindivisaires, le processus de vente immobilier standard doit être suivi, y compris la signature de l’acte de vente chez le notaire.
7. Respect des délais : il est crucial de respecter les délais convenus dans l’accord afin d’éviter des complications ultérieures.
Il est recommandé de consulter un professionnel du droit, tel qu’un avocat ou un notaire, pour obtenir des conseils spécifiques en fonction de la situation particulière de l’indivision et pour s’assurer que toutes les étapes sont conformes à la législation en vigueur.
Les procédures judiciaires pour débloquer une indivision
Il est possible que le juge, une fois saisi par un copropriétaire, autorise un co-indivisaire seul à conclure un acte important à la condition que le refus de cet acte mette en péril l’intérêt commun (sous-entendu, des autres propriétaires) et le maintien du patrimoine.
Ce critère de mise en péril est à évaluer au regard de caractéristiques techniques. Le juge, s’il apprécie l’intérêt commun souverainement, doit justifier sa décision auprès de tous les indivisaires. Une fois autorisé, cet acte ne peut pas être contesté par les autres copropriétaires.
Outre la décision en vue de la protection de l’intérêt commun, le juge peut prescrire des mesures urgentes (ici aussi, rendues nécessaires par l’intérêt commun des indivisaires ou par la sauvegarde du patrimoine concerné). La preuve de l’urgence de la situation est à apporter au juge et il faut soumettre pour chaque acte demandé une preuve directe.
Débloquer une indivision : zoom sur la licitation judiciaire
Quand une indivision est débloquée (ou partagée) par le juge, on parle de licitation judiciaire. Il s’agit de la mise en vente aux enchères d’un bien indivis conformément à la volonté des copropriétaires détenant les 2/3 de la valeur des parts sur la succession.
Cette procédure devra se dérouler devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession concernée (soit le dernier domicile du défunt). Le ou les co-indivisaires qui assignent leurs co-propriétaires en justice doivent mentionner dans leur requête :
- Le patrimoine à partager.
- Les prétentions des demandeurs au partage.
- Les diligences effectuées au préalable en vue de trouver un accord amiable.
Après avoir été saisi, le juge peut débloquer une indivision en désignant un notaire pour qu’il procède à la vente aux enchères des biens indivis. Sachez que le déblocage d’une indivision par licitation judiciaire est automatique lorsque les situations de fait impactent directement la nature ou la valeur du bien :
- La division des biens de la succession les déprécieraient considérablement.
- L’exploitation des biens ainsi divisés serait trop onéreuse ou mal aisée.
- Le changement de nature des biens entraînerait un préjudice pour les copartageants, etc.
